Frequently Asked Questions – Häufige Fragen
Es handelt sich hier nicht um eine Online-Rechtsberatung, sondern lediglich um allgemeine Informationen, die eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen können.
A. Ausländer:
Dürfen Ausländer in Österreich Grund und Boden erwerben?
Auf Grund der Kapitalverkehrsfreiheit dürfen Ausländer ebenso wie Inländer in Österreich Grund und Boden erwerben. Auch nicht EU-Ausländer sind hier gleichgestellt. Wenn ein Unternehmen Grund und Boden erwerben will, kann dieses den Sitz irgendwo auf der Welt haben und muss seinen Sitz somit nicht in der EU haben. Diese Bestimmung wird derzeit insbesondere in Tirol nicht beachtet und wird damit in eklatanter Weise EU-Recht verletzt.
B. Bauzwang:
Beim Erwerb von unbebauten Baugrundstücken erfolgt in Österreich, insbesondere in Tirol, die Auferlegung eines Bauzwanges innerhalb von fünf Jahren. Diese Frist ist einmalig aus besonderen Gründen um weitere fünf Jahre verlängerbar. Ich bin der Ansicht, dass diese Bestimmung verfassungswidrig ist und habe eine Anzahl von Verfassungsgerichtshof-beschwerden für Klienten zu diesem Thema beim Verfassungsgerichtshof anhängig gemacht. Ich bekämpfe nicht nur den Umstand, dass bei Versäumung der Frist eine Verlängerung durch die Behörden verweigert wird, sondern auch an sich, dass überhaupt ein Bauzwang verhängt wird.
C. China:
Können chinesische Unternehmen in Österreich Grund und Boden erwerben?
Auf Grund der Kapitalverkehrsfreiheit darf niemand auf Grund seiner Staatsbürgerschaft oder des Sitzes seines Unternehmens vom Grunderwerb in Österreich, insbesondere in Tirol, ausgeschlossen werden.
D. Deutschland:
Sind deutsche Staatsbürger in Österreich betreffend dem Grunderwerb österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt?
Auf Grund des Rechtes der Europäischen Union darf im Bereich der Kapitalverkehrsfreiheit die Staatsbürgerschaft oder der Sitz eines Unternehmens überhaupt kein Anknüpfungspunkt und somit kein Ausschließungsgrund sein. Tatsächlich werden aber meines Erachtens deutsche Staatsbürger beim Liegenschaftserwerb, insbesondere in Tirol, gegenüber Inländern diskriminiert, insbesondere liegt eine Diskriminierung darin, dass der Verdacht des Vorliegens eines verbotenen Freizeitwohnsitzes bei EU-Ausländern, insbesondere deutschen Eigentümern, anders gehandhabt wird, als bei Inländern. Ein Spezialgebiet von mir ist zum Beispiel, dass ich gegen diese Diskriminierung vorgehe und unzulässige Vorgangsweisen von Behörden im Zusammenhang mit der Verfolgung von angeblich vorliegender verbotener Nutzung als Freizeitwohnsitzen im Auftrag der Klienten entgegenwirke.
E. Europäische Union:
Gilt das Recht der Europäischen Union auch in Österreich, insbesondere in Tirol?
Formell gilt das Recht der Europäischen Union auch in Österreich, somit auch in Tirol. Die Bestimmungen betreffend die Kapitalverkehrsfreiheit gelten automatisch, das heißt das innerstaatliche Recht wird überlagert soweit es der Kapitalverkehrsfreiheit entgegensteht. Dennoch ist das Tiroler Grundverkehrsgesetz bis heute nicht an das Recht der Europäischen Union angepasst worden. Insbesondere im Bereich der Kapitalverkehrsfreiheit gelten immer noch Bestimmungen in Tirol, die auf Grund der Überlagerung des Rechtes der Europäischen Union tatsächlich unwirksam sind.
F. Freizeitwohnsitz:
Ist ein Wohnsitz, der nicht ganzjährig genutzt wird, automatisch ein verbotener Freizeitwohnsitz?
Es kommt bei der Nutzung eines Wohnsitzes nicht darauf an, wie häufig er benützt wird. Es ist auch nicht notwendig, dass ein ganzjährige Nutzung erfolgt. Wenn eine Nutzung erfolgt, darf diese jedenfalls nicht ausschließlich zu Ferien- oder Erholungszwecken erfolgen. Die Begründung des ersten Wohnsitzes (Hauptwohnsitzes) ist nicht erforderlich.
G. Grundverkehr:
Muss ich beim Erwerb einer Landwirtschaft in Tirol eine Selbstbewirtschaftung durchführen und auf den Hof ziehen?
Auf Grund des Urteiles des Europäischen Gerichtshofes in Sachen Ospelt gegen Republik Österreich braucht ein Rechtserwerber, der sich auf die Kapitalverkehrsfreiheit stützt, weder am erworbenen landwirtschaftlichen Hof wohnen, noch diesen selbst bewirtschaften. Die ordentlichen Bewirtschaftung muss aber gewährleistet sein.
H. Hauptwohnsitz (erster Wohnsitz):
Muss ich um eine Immobilie in Österreich, insbesondere in Tirol, zu erwerben, hier meinen ersten Wohnsitz (Hauptwohnsitz) begründen?
Nein, dies ist nicht erforderlich. Die Gemeinden werden Ihnen zwar dankbar sein, wenn sie den ersten Wohnsitz bzw. Hauptwohnsitz hier begründen, weil dann die Gemeinde mehr Geld vom Bund bekommt. Für den Grundverkehr (somit den Erwerb) ist aber die Begründung des ersten Wohnsitzes (Hauptwohnsitzes) nicht erforderlich.
I. Italien:
Können Italiener (somit auch Südtiroler) in Österreich, insbesondere in Tirol, ebenso wie Österreicher Grund und Boden erwerben?
Auf Grund des Rechtes der Europäischen Union sind italienische Staatsbürger, somit auch Südtiroler, Österreichern gleichgestellt und dürfen somit auf Grund der Kapitalverkehrsfreiheit in Österreich, insbesondere in Tirol, Grund und Boden erwerben. Der zum damaligen Zeitpunkt für die Kapitalverkehrsfreiheit zuständige Kommissar der Europäischen Union, Prof. Mario Monti, hat sich besonders dafür eingesetzt, dass keine Diskriminierung von Italienern, insbesondere Südtiroler, beim Liegenschaftserwerb, insbesondere in Tirol, erfolgen darf.
K. Kapitalverkehrsfreiheit:
Was versteht man unter Kapitalverkehrsfreiheit in Bezug auf den Liegenschaftserwerb?
Die Kapitalverkehrsfreiheit in Bezug auf Liegenschaftserwerb bedeutet, dass in Österreich, insbesondere in Tirol, ohne Rücksicht auf die Staatsangehörigkeit (In- oder Ausländer oder EU-Bürger) und ohne Rücksicht auf den Sitz des Unternehmens (in Österreich, in der EU oder außerhalb der EU) jedermann und jede Gesellschaft Grund und Boden erwerben dürfen, so wie dies der Europäischer Gerichtshof in seiner Rechtssprechung dargelegt hat.
L. Land Tirol: Unabhängiger Verwaltungssenat
Die Unabhängigen Verwaltungssenate (UVS) in den Bundesländern der Republik Österreich sind nach Art 129 des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) „zur Sicherung der Gesetzmäßigkeit der gesamten öffentlichen Verwaltung“ berufen. Durch die von mir geäußerten schwerwiegenden Bedenken gegen die bisher in II. Instanz zuständige Landes-Grundverkehrskommission wurde diese Kommission abgeschafft und deren Agenden dem Unabhängigen Verwaltungssenat in Tirol zugewiesen. Dies bedeutet einerseits, dass der Rechtsschutz verbessert wurde und im Bereich des grünen Grundverkehrs nunmehr nicht nur der Verfassungsgerichtshof, sondern ebenso wie im Bereich des Baulandgrundstücksverkehrs der Verwaltungsgerichtshof angerufen werden kann.
M. Miteigentümer:
Beim Erwerb durch Miteigentümer an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken braucht beim Vorliegen der übrigen Voraussetzungen nicht einmal erklärt werden, dass die ordentliche Bewirtschaftung sichergestellt ist. Dies ist meines Erachtens eine nicht einzusehende Privilegierung gegenüber Erwerbern, die nicht bereits Miteigentümer von land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften sind.
R. Russland
Können russische Unternehmen in Österreich Grund und Boden erwerben?
Auf Grund der Kapitalverkehrsfreiheit darf niemand auf Grund seiner Staatsbürgerschaft oder des Sitzes seines Unternehmens vom Grunderwerb in Österreich, insbesondere in Tirol, ausgeschlossen werden.
S. Selbstbewirtschaftung:
Der Europäische Gerichtshof hat in seinem Urteil in der Rechtssache Ospelt gegen Republik Österreich ausgeführt, dass die ordentliche Bewirtschaftung als Voraussetzung für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in Österreich genügt. Eine Selbstbewirtschaftung muss somit nicht erfolgen, weil die Verpflichtung zur Selbstbewirtschaftung gegen die Kapitalverkehrsfreiheit verstößt.
U. Umgehungsgeschäft:
Ein Umgehungsgeschäft liegt dann vor, wenn die Vertragsteile unter einer anderen Bezeichnung ein Rechtsgeschäft durchführen wollen. Vor der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes in der Sache Ospelt über die Kapitalverkehrsfreiheit hatte das Umgehungsgeschäft vor allem im Bereich des landwirtschaftlichen Grundverkehrs Bedeutung. Diese Bedeutung hat es durch den Umstand, dass die Kapitalverkehrsfreiheit verbietet, die Selbstbewirtschaftung und die Residenz (das Wohnen am erworbenen Hof) zu verlangen, verloren.
V. Versagungsgründe:
Als wohl einziger bedeutsamer Versagungsgrund im Bereich des Verkehrs mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist die Bestimmung geblieben, dass der Verkehrswert durch den Kaufpreis nicht um mehr als 30 % überschritten werden darf. Es dürfen somit land- und forstwirtschaftliche Flächen nur zu einem Preis verkauft werden, der den Verkehrswert (gemeinen Wert) nicht um mehr als 30 % überschreitet.
W. Widmung einer Stiftung:
Auf Grund der Kapitalverkehrsfreiheit kann jedermann, unabhängig von Staatsbürgerschaft, Sitz seines Unternehmens oder sonstigen Voraussetzungen land- und forstwirtschaftlichen Grund in Österreich, insbesondere in Tirol, erwerben, wenn die ordentliche Bewirtschaftung sichergestellt ist. Auch die Widmung von land- und forstwirtschaftlichen Vermögen einer Stiftung, ist einer der Fälle der Kapitalverkehrsfreiheit.
Z. Zivilrechtliche Wirkung der Verkehrsbeschränkung:
Auf Grund der Bestimmungen der Grundverkehrsgesetze in den Ländern, droht Rechtsgeschäften, die trotz der Verpflichtung, sie zur Genehmigung anzuzeigen, die Nichtigkeit, wenn sie 2 Jahre lang nicht angezeigt werden. Der Europäische Gerichtshof hat mit dem Urteil in Sachen Burtscher gegen Republik Österreich festgestellt, dass diese Nichtigkeitsautomatik gegen die Kapitalverkehrsfreiheit verstößt und wegen des Verbotes der Inländerdiskriminierung somit auch für Inländer nicht anwendbar ist.
Z. Zuschlagserteilung:
Im Exekutionsverfahren in Österreich nennt man den Erwerb bei Versteigerungen an Liegenschaften den „Zuschlag“. Bemerkenswert ist, dass beim Erwerb im Rahmen einer Versteigerung die für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sonst geltende Bestimmung, dass der Verkehrswert nicht um 30 % überschritten werden darf, offensichtlich nicht gilt. Dies hat zur Folge, dass im Versteigerungsverfahren weitaus höhere Preise bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gezahlt werden dürfen, als dies an und für sich im rechtsgeschäftlichen Verkehr zulässig ist. Dies erscheint eine unzulässige Differenzierung zu sein.